보금자리론 대출시 추가 주택 구입 가능할까?

오늘은 1주택을 보금자리론 대출을 받아서 소유하고 있는 경우, 추가 주택 매매가 가능한지에 대해 알아보겠습니다.

 

먼저 보금자리론 대출은 정책대출로 

- 국적: 성년인 대한민국 국민

- 주택수: 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자

             (구입용도에 한해 일시적 2주택 허용, 기존 주택은 대출받은 날로부터 2년 이내 처분 조건)

- 소득: 연소득 7천만원 이하(미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산)

          신혼가구 부부합산 연소득 85백만원 이하

 

의 조건을 만족하는 사람들이(서민, 실수요자) 받을 수 있는 대출로, 대출받은 날부터 만기까시 고정금리로 대출을 받을 수 있는 상품입니다. 시중 은행보다 금리가 낮고 최대 3억원까지 대출이 가능하기 때문에, 조건에 해당하시는 분은 주택 구입시 이용하면 좋은 대출상품입니다.

 

이렇게 보금자리론을 받고 있는 상황에서, 상속, 분양권 당첨, 갈아타기, 투자 목적으로 추가적으로 1주택이 더 생기는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 경우 생길 수 있는 의문점과 그에 대한 답변을 정리해봤습니다.

 

Q1. 분양권(조합원 입주권 포함) 당첨, 또는 상속으로 인해 1주택이 추가된 경우 대출이 회수될까?

Q2. 추가 주택 구입시 보금자리론 대출이 바로 회수될까?

Q3. 추가 주택 구입시 추가 주택에 대한 주택담보대출을 받을 수 있을까?

 

질문에 대한 답을 하기 이전, 보금자리론 약정 조건에 대해서 살펴보겠습니다.

* 본건 담보주택 외에 기존 1주택(이하'기존주택')을 보유하고 있거나, 대출실행 후 검증기준일(대출실행일로부터 매 3년)을 기준으로 추가 주택을 보유(이하 '추가주택')할 경우 기존주택은 대출실행일로 부터 2년, 추가 주택은 검증 기준일로부터 1년 내 처분(이하 '처분기한') 할 것을 약정합니다. ※ 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택을 취득한 경우 검증기준일로부터 3년   *위의 약정에 따른 처분사실을 은행 또는 공사에 입증하지 못하는 경우 별도의 통지가 없더라도 처분기한이 경과하는 날에는 본건 대출의 기한의 이익을 상실하며 즉시 이를 변제할 의무를 진다.

즉, 위의 문구를 해석해보면 아래와 같습니다.

 

- 1주택인데 갈아타면서 보금자리론 대출을 받는 경우 대출 실행일 2년 이내 기존 보유하고 있던 주택을 매도해야함

- 추가주택 취득시 검증기준일 이내 1년내 추가주택을 처분해야함(검증기준일은 대출실행일로부터 매 3년)

- 만약 처분기한 내에 처분하지 못할 시 대출은 회수

 

이제 각 질문에 대한 답을 해보도록 하겠습니다. 예시로 2020년 1월 1일자로 보금자리론 대출을 실행한 경우를 생각해보도록 하겠습니다.

 

Q1. 분양권(조합원 입주권 포함) 당첨, 또는 상속으로 인해 1주택이 추가된 경우 대출이 회수될까?

- 검증기준일(2023.1.1)로부터 3년이내(최장 2026.1.1) 처분시 대출이 회수되지 않는다.  

 

2022년 3월에 분양권 당첨/매수로 분양권이 생긴다고 가정해보도록 하겠습니다. 

2023.1.1에 주택금융공사는 추가주택 보유에 대해 검증을 할 것이며 이 때 분양권이 있다는 것을 알게 될 것입니다. 그렇게 되면 2026.1.1까지 이를 처분할 것, 그렇지 않으면 대출이 회수될 것이라고 합니다. 또한 검증기준일로부터 가산 금리가 부과되게 됩니다.

 

상식적으로 생각하면 분양권은 2년 뒤에 입주하게 됩니다. 내가 새 아파트로 이사간다고 하면 기존 주택을 처분하면 되기 때문에 최대 2년간 가산금리를 내면서 보금자리론을 상환후 새 아파트에 입주하면 되기때문에 대출 회수에 대한 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.

 

만약 투자목적으로 분양권을 샀다고 해도, 등기치기 전에 분양권을 매도하거나 등기를 한 이후라도 다음 검증기준일 이내 매도한다면 기존 보금자리론 대출 회수에 대한 걱정을 할 필요가 없습니다.

 

상속받은 경우도 마찬가지입니다. 만약 상속받은 집을 매도하고 싶지 않고 2주택을 보유하고 싶다면 다른 대출 상품으로 갈아타는 방법을 생각해 보아야 합니다.

 

 

Q2. 추가 주택 구입시 보금자리론 대출이 바로 회수될까?

-검증기준일(2023.1.1)로 부터 1년이내(2024.1.1) 처분한 경우 회수되지 않는다.

 

만약 단기 투자용으로 추가 주택 구입을 고려하고 있는 경우에는 검증기준일로부터 1년 이내 추가로 구매한 주택을 매도한다면 대출이 회수되지 않습니다.

예를 들어 2020.6.1자로 추가로 1주택을 매입한 경우 2주택자가 되지만, 아직 검증기준일(2023.1.1)이 아니기 때문에 가산금리를 적용받지 않습니다. 만약 2022.12.31에 매도했으면 검증기준일 이전에 매도했기 때문에 여전히 1주택자로 분류됩니다. 만약 2023.1.1에도 이 주택을 매도하지 않고 보유하고 있는 경우 2024.1.1이전까지 가산금리가 부과되고 처분하지 않을 시 2024.1.1자로 대출이 회수된다고 보면 될 것 같습니다.

 

 

Q3. 추가 주택 구입시 추가 주택에 대한 주택담보대출을 받을 수 있을까?

- 개인과 지역에 따라 다르다.

 

만약 투기과열지구에서 추가 주택을 구입하게되면, 기존 주택 처분한다는 조건으로 구입할 수 있습니다. 그 밖에 비규제 지역인 경우 기존 주택 처분 조건은 없지만, 이미 1주택을 보유하고 있는 상황이기 때문에 LTV는 10%p 줄어들어 60%p가 됩니다. 또한 개인의 기존 대출과 소득조건에 따라 대출 금액이 달라지게 될 것입니다. 이와 관련해서는 은행과 상담을 통해 알아보실 수 있습니다.

 

 

 

보금자리론이 있는 경우 추가주택 구입이 가능한지에 대해 한 번 생각해봤습니다. 검증기준일을 기준으로 기존 보유 주택이나 추가 보유주택의 매매여부를 꼼꼼히 따져보셔야 될 것 같습니다. 이상으로 포스팅을 마치겠습니다.